Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Ländersteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Der Satz liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie wird einen Monat nach dem Steuerbescheid fällig und ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Eigentümerwechsel eines Grundstücks an und beruht auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Jedes Bundesland legt den Satz seit 2006 selbst fest — 2026 reicht die Spanne von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Bemessungsgrundlage ist der notarielle Kaufpreis. Das Finanzamt verschickt den Steuerbescheid, die Zahlung ist innerhalb eines Monats fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Grundbucheintrag erfolgt. Bei Kaufpreisen unter 2.500 Euro sowie unter Ehegatten und Verwandten gerader Linie fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Erwerb eines inländischen Grundstücks. Sie beruht auf dem Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) und zählt zu den Ländersteuern. Die Einnahmen stehen vollständig den Bundesländern zu, die sie teilweise an ihre Kommunen weiterreichen.
Steuerpflichtig ist jeder Rechtsvorgang, der den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet. Paragraf 1 GrEStG nennt als Hauptfall den Kaufvertrag. Erfasst werden auch Grundstücksanteile, Erbbaurechte und bestimmte Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften. Der Begriff „Grundstück“ umfasst neben dem Boden auch das aufstehende Gebäude.
Schuldner der Grunderwerbsteuer sind nach Paragraf 13 GrEStG Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis übernimmt der Käufer die Steuer vollständig — so regelt es der Standard-Notarvertrag. Das Finanzamt kann sich jedoch an beide Vertragsparteien halten, falls die Zahlung ausbleibt.
Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich klar von der jährlichen Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an, die Grundsteuer zahlt der Eigentümer dauerhaft an die Gemeinde. Beide Steuern betreffen Immobilien, haben aber unterschiedliche Rechtsgrundlagen und Bemessungsmethoden.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern?
Die Grunderwerbsteuer beträgt 2026 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, das Saarland und Schleswig-Holstein verlangen mit 6,5 Prozent den höchsten. Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland den Satz selbst fest.
| Steuersatz 2026 | Bundesländer |
|---|---|
| 3,5 % | Bayern |
| 5,0 % | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen |
| 5,5 % | Bremen, Hamburg, Sachsen |
| 6,0 % | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 6,5 % | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein |
Die Sätze ändern sich über die Jahre. Thüringen senkte den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent — die erste Senkung eines Bundeslandes seit Jahren. Bremen erhöhte dagegen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent. Sachsen liegt seit dem 1. Januar 2023 bei 5,5 Prozent.
Der Standort entscheidet über mehrere Tausend Euro. Ein Haus für 400.000 Euro kostet in Bayern 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen dagegen 26.000 Euro. Die Differenz von 12.000 Euro erklärt, warum Käufer nahe einer Landesgrenze den Steuersatz in die Standortwahl einbeziehen.
Dasselbe Haus kostet je nach Bundesland bis zu 3 Prozent des Kaufpreises mehr an Steuer — bei 400.000 Euro sind das 12.000 Euro Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen.
Grunderwerbsteuergesetz, Ländersätze 2026
Wie berechnet man die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus der Bemessungsgrundlage multipliziert mit dem Landessatz. Bemessungsgrundlage ist nach den Paragrafen 8 und 9 GrEStG die Gegenleistung — in der Regel der im Notarvertrag vereinbarte Kaufpreis. Die Formel lautet: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Spanne. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro ergeben sich folgende Beträge: In Bayern (3,5 %) zahlt der Käufer 10.500 Euro, in Hessen (6,0 %) 18.000 Euro und in Nordrhein-Westfalen (6,5 %) 19.500 Euro. Allein die Grunderwerbsteuer schwankt hier um 9.000 Euro.
| Kaufpreis | Bayern 3,5 % | Hessen 6,0 % | NRW 6,5 % |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 8.750 € | 15.000 € | 16.250 € |
| 300.000 € | 10.500 € | 18.000 € | 19.500 € |
| 500.000 € | 17.500 € | 30.000 € | 32.500 € |
Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie eine etwaige Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Zusammen liegen die Erwerbsnebenkosten bei etwa 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises — Beträge, die eine Bank meist nicht mitfinanziert.
Bei Neubauten entscheidet der Zeitpunkt des Kaufvertrags über die Steuerlast. Wer Grundstück und Hausbau in einem einheitlichen Vertragswerk mit demselben Anbieter erwirbt, zahlt Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis aus Grundstück und Gebäude. Kauft der Erwerber das unbebaute Grundstück dagegen unabhängig und beauftragt den Hausbau separat bei einem anderen Unternehmen, bemisst sich die Steuer nur nach dem Grundstükspreis. Die Finanzämter prüfen diese Trennung streng anhand der Rechtsprechung zum „einheitlichen Vertragswerk“ — ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang führt zur Besteuerung des Gesamtpreises.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Der Ablauf folgt einer festen Kette: Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, das Finanzamt verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid, der Käufer zahlt innerhalb eines Monats, danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Paragraf 22 GrEStG ist der Schlüssel zum Eigentum. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst dann als neuen Eigentümer ein, wenn diese Bescheinigung vorliegt. Ohne gezahlte Grunderwerbsteuer bleibt der Käufer also trotz Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung nicht Eigentümer im Rechtssinne.
Die Reihenfolge von Steuer und Kaufpreis ist in der Praxis gestaffelt. Zuerst sichert eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Position des Käufers. Anschließend zahlt der Käufer den Kaufpreis nach Zahlungsaufforderung des Notars. Die Grunderwerbsteuer kommt parallel oder kurz danach — beide Zahlungen sind Voraussetzung für die endgültige Eigentumsumschreibung.
Die Frist von einem Monat ist knapp bemessen. Käufer sollten den Betrag vor dem Kauf als festen Posten einplanen und liquide halten. Wer die Frist versäumt, riskiert Säumniszuschläge und verzögert die eigene Grundbucheintragung. In begründeten Fällen gewährt das Finanzamt auf Antrag eine Stundung.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Keine Grunderwerbsteuer fällt bei Erwerben innerhalb der engen Familie, bei Erbschaften und bei Kaufpreisen unter 2.500 Euro an. Paragraf 3 GrEStG listet die Steuerbefreiungen abschließend auf. Diese Ausnahmen verhindern eine Doppelbesteuerung und entlasten familiäre Übertragungen.
- Freigrenze 2.500 Euro: Liegt der Kaufpreis darunter, bleibt der Erwerb steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag — bei 2.501 Euro wird der volle Betrag besteuert.
- Ehegatten und Lebenspartner: Übertragungen zwischen Eheleuten und eingetragenen Lebenspartnern sind steuerfrei, auch bei Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung.
- Verwandte gerader Linie: Käufe zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln lösen keine Grunderwerbsteuer aus. Auch Stiefkinder sind erfasst.
- Erbschaft und Schenkung: Der Erwerb von Todes wegen und die Schenkung unterliegen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer.
Nicht befreit sind Geschwister, Nichten, Neffen und unverheiratete Paare. Ein Hausverkauf zwischen Bruder und Schwester löst die volle Grunderwerbsteuer aus, weil Geschwister nicht in gerader Linie verwandt sind. Gleiches gilt für Partner ohne Trauschein — hier entsteht die Steuerpflicht wie unter Fremden.
Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Die Grunderwerbsteuer lässt sich legal senken, indem bewegliche Bestandteile aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden. Mitverkauftes Inventar gehört nicht zum Grundstück und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Ein separater Ausweis im Kaufvertrag reduziert die Bemessungsgrundlage.
Als bewegliches Zubehör gelten Einbauküche, Markisen, Gartenhaus, Sauna, Kaminöfen und hochwertige Lampen. Werden diese Stücke mit realistischem Wert gesondert aufgeführt, sinkt der steuerpflichtige Grundstückspreis. Eine Einbauküche im Wert von 12.000 Euro spart in Nordrhein-Westfalen 780 Euro Grunderwerbsteuer.
Die Finanzämter akzeptieren den Inventarabzug nur bei realistischen Werten. Übersteigt der Inventarwert etwa 15 Prozent des Kaufpreises, verlangt das Finanzamt Belege wie Rechnungen oder Wertgutachten. Überhöhte Ansätze führen zur Nachversteuerung und im Extremfall zum Verdacht der Steuerhinterziehung.
Die früher übliche Abzugsmöglichkeit der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen ist entfallen. Der Bundesfinanzhof entschied 2024, dass die anteilige Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage nicht mehr mindert. Käufer einer Eigentumswohnung können diesen Posten seither nicht mehr abziehen.
Dieser Beitrag gibt den Stand September 2026 wieder und ersetzt keine Steuerberatung. Grunderwerbsteuersätze ändern sich durch Landesgesetze kurzfristig — prüfen Sie den aktuellen Satz Ihres Bundeslandes vor dem Kauf. Beim Inventarabzug und bei einheitlichen Vertragswerken entscheidet der Einzelfall; ziehen Sie bei höheren Beträgen einen Steuerberater oder Notar hinzu.
Meine EinschätzungDie größte Fehlannahme beim Immobilienkauf betrifft die Finanzierung der Nebenkosten. Viele Käufer kalkulieren den Kaufpreis exakt, vergessen aber, dass Banken die Grunderwerbsteuer und die übrigen Erwerbsnebenkosten meist nicht mitfinanzieren. Bei einem Kauf für 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch auf über 34.000 Euro — Eigenkapital, das zusätzlich zum üblichen Eigenanteil bereitstehen muss. Wer diesen Posten zu spät einplant, scheitert an der Finanzierungszusage. Der zweite Häufigkeitsfehler: Der Inventarabzug wird entweder vergessen oder übertrieben. Ein realistischer Ansatz mit Belegen senkt die Steuer rechtssicher, ein überhöhter Ansatz provoziert eine Prüfung.
- Grunderwerbsteuer 2026: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein).
- Bemessungsgrundlage ist der notarielle Kaufpreis; Formel: Kaufpreis × Landessatz.
- Fällig einen Monat nach dem Bescheid — ohne Zahlung keine Unbedenklichkeitsbescheinigung, kein Grundbucheintrag.
- Steuerfrei unter 2.500 Euro sowie bei Ehegatten, Verwandten gerader Linie, Erbschaft und Schenkung.
- Separat ausgewiesenes Inventar senkt die Steuer legal — realistisch bewerten, Belege bereithalten.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Diese vier Fragen tauchen bei der Grunderwerbsteuer regelmäßig auf. Sie ergänzen die Hauptkapitel um Detail-Aspekte rund um Absetzbarkeit, Grundstückskauf und Zahlungsreihenfolge.
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbst genutzten Immobilien ist die Grunderwerbsteuer nicht absetzbar. Bei vermieteten Objekten zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-Abschreibung über Jahrzehnte steuerlich geltend gemacht. Bei betrieblicher Nutzung mindert sie als Betriebsausgabe über die Abschreibung den Gewinn.
Fällt Grunderwerbsteuer auch bei unbebauten Grundstücken an?
Ja. Der Kauf eines unbebauten Grundstücks löst die Grunderwerbsteuer in voller Höhe aus. Bemessungsgrundlage ist der Grundstükspreis. Wird das Haus später durch ein anderes Unternehmen errichtet, bleibt der Bauauftrag grunderwerbsteuerfrei — vorausgesetzt, es besteht kein einheitliches Vertragswerk mit dem Grundstücksverkäufer.
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht zahle?
Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Das Grundbuchamt trägt den Käufer dann nicht als Eigentümer ein. Zusätzlich entstehen Säumniszuschläge von einem Prozent der Steuer pro angefangenem Monat. Die Eigentumsübertragung bleibt blockiert, bis die Steuer beglichen ist.
Wird die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung fällig?
Nein. Die Schenkung eines Grundstücks unterliegt der Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer. Wird die Schenkung jedoch mit einer Gegenleistung verbunden — etwa der Übernahme einer Restschuld — kann auf diesen Teil anteilig Grunderwerbsteuer anfallen. Reine Schenkungen innerhalb der Familie bleiben grunderwerbsteuerfrei.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen bilden die rechtliche und steuerliche Grundlage dieses Beitrags. Sie stammen aus Gesetzestexten, Finanzverwaltungen und etablierten Fachportalen.
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) · gesetze-im-internet.de · Enthält die steuerpflichtigen Rechtsvorgänge (§ 1), die Bemessungsgrundlage (§§ 8, 9), den Regelsteuersatz (§ 11) und die Befreiungen (§ 3).
- Höhe der Grunderwerbsteuer pro Bundesland · wuestenrot.de · Fasst die aktuellen Landessätze und die einmonatige Zahlungsfrist nach Zahlungsaufforderung zusammen.
- Grunderwerbsteuer 2026 — alle Bundesländer · finanz-tools.de · Führt die Steuersätze aller 16 Bundesländer mit den jüngsten Änderungen (Thüringen 2024, Bremen 2025) auf.
- Grunderwerbsteuer — Wissenswertes beim Grundstückskauf · finanzamt.nrw.de · Erläutert aus behördlicher Sicht den Satz in NRW (6,5 %) und den Ablauf bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Grunderwerbsteuer: Wie hoch ist sie und wer ist steuerpflichtig? · finanztip.de · Nennt die Freigrenze von 2.500 Euro und die Steuerbefreiungen für Familienangehörige.
- Grunderwerbsteuer — Bayerisches Landesamt für Steuern · lfst.bayern.de · Beschreibt den Regelsatz von 3,5 Prozent nach § 11 GrEStG und die Bemessungsgrundlage.
